יום רביעי, 15 באוגוסט 2018, ד' אלול ה' תשע"ח
לפרסום חייגו: 02-5900070

נדל"ן במעלהנט

כל חדשות הנדלן והעסקים בעיר

רישום הנכס

עו"ד אסף טופול מסביר מהי החברה המשכנת ומדוע חשוב להקפיד לרשום את הנכס בחברה המשכנת ובמינהל האזרחי ביהודה ושומרון

פורסם בתאריך:


לאחרונה, במהלכן של עסקאות מכר במשרדנו, התברר כי חלק מתושבי העיר אינם מודעים לכך כי נכסי המקרקעין שבידם אינם רשומים בטאבו אלא בחברה המשכנת שהינה הקבלן שבנה את הדירה ומנהל מעין טאבו במשרדיו או באמצעות עורך דינו.

תופעה נוספת ומדאיגה יותר היא כי חלק מתושבי העיר לא הואילו לסיים את הליכי הרישום בחברות המשכנות, כאשר הסיבות לכך לרוב נעוצות במסמך חסר או בעורך דין שלא סיים את הליך ההעברה משם המוכרים לקונים.

בכתבה זו נסקר מהי החברה המשכנת, יתרונותיה וחסרונותיה, ומהי חשיבות רישום הנכס בחברה המשכנת ובמינהל האזרחי ביהודה ושומרון.

ראשית, קצת היסטוריה. חברות הבנייה המשכנות נולדו בארץ לראשונה בתקופת קום המדינה, במהלך שנות ה-50 של המאה שעברה. הקמתן נבעה מהצורך הדחוף למצוא פתרון דיור ציבורי זול ומהיר להמוני העולים אשר הגיעו ארצה בעקבות פתיחת שערי המדינה, ואשר הגדילו באופן ניכר את היקף האוכלוסייה בארץ. על חברות אלו נמנו: שיכון ופיתוח, אזורים, עמידר, חלמיש, פרזות, עמיגור ועוד.

החברה הקבלנית משמשת למעשה כמעין טאבו פרטי חילופי, באופן לפיו כל מרשם הזכויות בדירות וכן כל יתר פעולות הרישום אשר אמורות להתבצע לגביהן במסגרת הטאבו הממשלתי, מתנהלים בפועל בספריה של החברה הקבלנית, וזאת עד לשלב בו ניתן להעביר את רישום הזכויות לטאבו הממשלתי, שאף הוא באחריות החברה הקבלנית.

מרגע קבלת החזקה בדירה משמש הקבלן, בדרך כלל באמצעות משרד עורכי הדין המייצג אותו, "חברה משכנת". מושג זה מעורר אסוציאציות של בתי רכבת משנות ה-50, אולם בשטחי יהודה ושומרון הוא חי ובועט גם היום. חשוב להבהיר כי בשטחי איו"ש, אין אפשרות בדרך כלל לרשום נכסים בטאבו, ועל כן החברה הקבלנית מנהלת את הרישום בספריה לאורך שנים רבות.

לאחר בניית הבניין ואכלוסו על ידי רוכשי הדירות, נחתמים חוזי חכירה בין המינהל האזרחי באיו"ש לבין הרוכשים. מאחר ומעלה אדומים איננה מצויה בתחומי הקו הירוק, לא נרשם הבית בלשכת רשם המקרקעין (הטאבו) כבית משותף, והדירות אינן נרשמות על שם הרוכשים, בבעלות או בחכירה, כפי שמבוצע ההליך בירושלים, אלא נשאר רשום במינהל ובחברה המשכנת בלבד.

חשוב שנבין מהי החברה המשכנת ומהו מעמדה בעיני בעלי הדירות במעלה אדומים. חברה משכנת הינו מושג אשר נועד לתאר את הסטטוס המעין ציבורי המוענק לחברות בנייה קבלניות, אשר באחריותן לנהל מרשם זכויות מקרקעין פרטי משלהן לגבי הדירות שנבנות ונמכרות על ידן, וזאת עד לשלב שבו נרשמות הזכויות בדירות על שמם של רוכשי הדירות בלשכת רישום המקרקעין – טאבו שכמובן אמור יהיה לרשום את הדירות אצלו לאחר שהמדינה תגיע להסדר קבע בדבר שטחי יהודה ושומרון.

בשורה התחתונה יש לראות בחברה המשכנת מחד גיסא, חברה כלכלית מסחרית בעלת מאפיינים פרטיים, ומאידך גיסא, הנה גוף ציבורי המשמש כמעין זרוע ריבונית.

המינהל והחברה המשכנת - רישום כפול

נשאלת השאלה: מה הקשר בין הרישום במינהל מקרקעי ישראל לבין ספרי החברה המשכנת, ומדוע צריך את שניהם?

חוזה חכירה נחתם בין המינהל – בעל הקרקע, לבין המשתכן. אולם, המינהל אינו ערוך ואף אינו מעוניין לשמש כתחליף לטאבו. דהיינו, הוא אינו מעוניין לנהל בספריו את השתלשלות העברות הבעלות, רישומי משכנתאות והערות אזהרה. לפיכך, כשנבקש מהמינהל אישור על מצב הזכויות, נקבל הודעה על רישום זכות בנכס, בה רשום כי הזכויות בנכס רשומות בספרי המינהל על שם פלוני וכי תוקף חוזה החכירה הוא עד תאריך מסוים, אולם בהודעה עצמה ייכתב "הודעה זו אינה מהווה אישור זכויות ואין להסתמך עליה לצורך העברת זכות, המידע הינו חלקי וחסר שכן עיקר הרישומים מתנהלים אצל גורם אחר אשר ירשום את הנכס בלשכת רשום המקרקעין בבוא העת. כדי לקבל מידע מלא יש לפנות אל חברת...", הלא הוא הקבלן המשמש כחברה משכנת. כשנפנה לחברה המשכנת היא זו שתנפיק לנו "אישור זכויות" עדכני הכולל את כל הפרטים הרלבנטיים, לרבות זיהוי הדירה, ההצמדות, משכנתאות, והערות רלבנטיות אחרות.

במקרה שרוכש הדירה מעוניין ליטול הלוואה המובטחת במשכנתא מהבנק, בנכס רגיל ידרוש הבנק רישום משכנתא לטובתו, או לכל הפחות הערת אזהרה בטאבו, במקרה בו הרישום מתנהל בספרי חברה משכנת, ידרוש הבנק התחייבות בכתב מטעם החברה המשכנת כלפיו לכך שבבוא היום, עת יגיע מועד הרישום בטאבו, לא תרשום החברה את הרוכש בטאבו, מבלי לרשום באותו מעמד גם את המשכנתא לטובת הבנק.

העברת זכויות בחברה משכנת

במקרה של העברת זכויות בין הרוכש המקורי לבין רוכש שני שולחת החברה המשכנת לצדדים סט מסמכים לחתימה ורשימת אישורים הדרושים לה, המהווים תנאי להשלמת העברת הזכויות בספריה. לאחר שהצדדים יעבירו לחברה המשכנת את כל המסמכים הנדרשים, היא תנפיק הפנייה למינהל שבו היא מבקשת ממנו להסב את זכויות החכירה מהרוכש הראשון לרוכש השני.

רק לאחר שהמינהל יאשר כי זכויות החכירה הועברו, תנפיק החברה המשכנת אישור זכויות חדש בו היא מאשרת כי הזכויות עברו במינהל ובספריה על שם הרוכש החדש, ובבוא העת לרישום הזכויות בטאבו, הרוכש השני הוא זה שיירשם כבעל הזכויות.

אגרות ותשלומים לחברה המשכנת

החברות המשכנות ועורכי דינן מנצלים לעיתים את מעמדן ודורשים כי בגין כל פעולה שמתבצעת ישולם להן "דמי טיפול" בשיעור גבוה על ידי הצדדים, ובמקרה של העברת זכויות נדרש תשלום עבור טיפולם בביצוע העברת הזכיות. למעשה, משתכנים הפכו לצרכנים שבויים של חברות משכנות, ולמעשה, הם נאלצים בחוסר ברירה לשכור את שירותיהן לצורך העברת זכויות.

לאחרונה נגמרה החגיגה עם קביעת צו פיקוח על מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהיעדר רשום זכויות בפנקסי המקרקעין), שהגביל את התשלום לנותני שירות המנהלים רישום בהיעדר רישום בטאבו. צו הפיקוח קובע מחיר מקסימלי של מאות בודדות של שקלים, אותם רשאית לגבות החברה המשכנת בגין הפעולות השגרתיות (אישור זכויות, העברת זכויות, מתן התחייבות לרישום משכנתא), וככלל יהיה התשלום דומה לאגרות המשולמות לטאבו בגין פעולות אלו.

עם זאת, קבלנים רבים עובדים עדיין בשיטת "מצליח" ומנסים לגבות סכומים גבוהים כ"דמי טיפול" בגין העברת זכויות בין רוכש ראשון לשני, מובן כי הדבר אינו חוקי ויש להתעקש לשלם רק את האגרות הקבועות בצו.

כיצד מתבצעת העברת זכויות בחברה משכנת?

כאשר מעוניינים לבצע עסקה להעברת זכויות בדירה שנבנתה על ידי חברה משכנת, יש לבקש אישור זכויות לגביה מהחברה המשכנת. אישור זכויות זה אמור לכלול את כל הפרטים הרלבנטיים והעדכניים לגבי הדירה, לרבות זיהוי הדירה, הצמדות מתוך הרכוש המשותף שקיימות לגביה, משכנתאות, רישום הערות אזהרה והערות אחרות וכיו"ב.

לצורך ביצוע עסקת העברת הזכויות, החברה המשכנת שולחת לצדדים סט של מסמכים לחתימתם בצירוף דרישה להמצאת רשימה של אישורים אשר דרושים לה לרישום העברת הזכויות בספריה.

לאחר שהצדדים חתמו על המסמכים הללו והמציאו אותם לחברה בצירוף כל האישורים שנדרשו על ידה, תנפיק החברה המשכנת הפנייה למינהל, לפיה היא מבקשת מהמינהל להעביר את הזכויות בדירה בין הצדדים.

בשלב זה על המינהל לאשר את העברת הזכויות בדירה ולהמציא על כך אישור בכתב. בכפוף להמצאת אישור זה תמציא החברה המשכנת אישור זכויות חדש ומעודכן, אשר מאשר כי הזכויות בדירה עברו על שם הרוכש הן בספרי המינהל והן בספריה שלה, כך שהרוכש הוא שיירשם כבעל הזכויות הדירה לכשניתן יהיה לרשום הזכויות בדירה בטאבו ביום מן הימים.

מדוע דירות רבות לא נרשמות על שם הקונים?

כפי שהסברתי בפתיח הכתבה, קיימת תופעה מדאיגה לאחרונה מוכרי דירות רבים מגיעים למשרדנו ומבקשים למכור את דירתם, וכאשר נשלחת בקשה לאישור זכויות לקבלן שהינו החברה המשכנת מתברר כי הדירה רשומה עדיין על שם הבעלים הקודמים. לעיתים מתקבלת הודעה כי הליך רישום הזכויות לא הושלם כלל.

תופעה זו הינה חמורה ביותר, מאחר ובמידה וחלילה יהיה קושי בשחזור המסמכים לא ניתן יהיה להוכיח מי הם בעלי הדירה. מצב זה אף עלול להסתבך עוד יותר באם אחד מהצדדים ילך לעולמו והרישום יצטרך להתבצע באמצעות עזבונו.

הסיבות לאי הרישום נובעות בדרך כלל בשל אי אספקת מלוא המסמכים לידי החברה המשכנת או אי העברתם לידי החברה המשכנת על ידי עורך הדין שנשכר על ידי הצדדים לביצוע ההעברה משם המוכרים לקונים.

לעיתים, לאחר קבלת מפתח לידי הקונים ותשלום מלוא התמורה למוכרים חשים הצדדים כי בזאת נסתיימו הליכי מכר הדירה וביצוע הרישום יורד מסדר ההעדפות של הצדדים עד שנשכח לו לחלוטין למשך שנים ארוכות ומתגלה רק כאשר אחד מהצדדים מבקש למכור או לקנות, ובדרך אגב מתברר כי הדירה איננה על שמו או שהוא בעליה של דירה נוספת שכאמור מכר לפני שנים רבות.

אני ממליץ לכל בעל נכס במעלה אדומים להימנע מתסבוכת מיותרת ועם סיומה של עסקת מכר לעמוד בקשר רציף אל מול עורך דין במידה ומדובר בדירה מיד שניה, ואל מול הקבלן במקרה של דירה מיד ראשונה עד לקבלת אישור זכיות על שמו ממנו עליו לבקש עותק.

כאמור, פעולה שכזו תמנע ממנו הוצאות מיותרות בעתיד שהרי רישומה של דירה לאחר שנים מיום העסקה כרוכה בהוצאות רבות ומיותרות.

לביצוע בדיקת הרישום בחברה המשכנת ובמינהל אנו מזמינים את תושבי העיר אל משרדנו העוסק למעלה מ-20 שנה בתחום המקרקעין בשטחי יהודה ושומרון.

תגובות