קורונה ושוק הנדל"ן/ אסף טופול
עו"ד אסף טופול מסביר מדוע שוק הנדל"ן הוא אחד הנפגעים העיקריים ממשבר הקורונה
פורסם בתאריך:
במהלך המשבר הקורונה אנחנו שומעים המון על זעקת בעלי האולמות, בעלי המסעדות ושוק האירועים בכללותו, אך יש תחום אחד שנפגע לא פחות קשה מכל התחומים שהזכרנו - ואין לו לובי. אין מי שיזעק את זעקתו או ישמיע את קולו. זהו שוק הנדל"ן המצוי באחד המשברים הקשים שידע בעשרות השנים האחרונות.
מעבר להיותו של הענף עצמו מצוי במצב קשה, גם העוסקים בו במצוקה קשה נוכח משבר הקורונה. מתווכי הנדל"ן ממעטים בעסקאות, אם בכלל. הציבור אינו שש לפתוח את דלתו לאנשים זרים על מנת להראות את דירתו, וכמובן שאינו שש לבצע מהלכים ושינויים כלכליים משמעותיים כגון מכירת דירות או רכישת דירות חדשות ויד שנייה.
למעשה, כל האנליסטים ויודעי הדבר ציפו לתרחיש שונה בו בעלי דירות יתקשו בהחזר הלוואת המשכנתא, השוק יוצף בדירות יד שנייה ובעלי כספים נזילים יוכלו לרכוש דירות מגורים יד שנייה במחירים נמוכים לטובת השקעה עתידית. אלא שהדבר לא קרה בפועל. גם בעלי הממון נאחזו פאניקה והעדיפו לשמור את כספם הנזיל בחשבונות הבנק, וכך למעשה נוצרה האטה בשוק, בה עסקאות המכר בענף דירות להשקעה רשמה האטה כמעט מוחלטת.
בתחום הדירות הקבלניות, על אף כי הקבלנים הציעו תנאי מימון מפליגים והורדת מחירים על מנת להפטר ממלאי דירות קיים, אי הוודאות מצד הציבור הובילה לחוסר הענות של ציבור הרוכשים.
בחודש מאי נרשם שפל חסר תקדים במספר העסקאות בשוק הנדל"ן. 2.1 אלף דירות ברחבי הארץ, שזו הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בשוק הנדל"ן המקומי לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. רמת שפל זו אף נמוכה באופן משמעותי מרמת השפל הקודמת שנרשמה בספטמבר 2002, אשר הושפעה מאירועי האינתיפאדה השנייה.
בהשוואה לחודש מאי 2019 אשתקד ירד מספר העסקאות בשיעור חד של 74%, שיעור הירידה הגבוה ביותר שנרשם בשוק הנדל"ן המקומי לפחות בעשרים השנים האחרונות. בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי הסתכם מספר העסקאות ב-1.9 אלף דירות, ירידה של 73% בהשוואה למאי אשתקד. את הירידה בעסקאות הוביל פלח השוק של הדירות החדשות, כאשר מכירות אלו בשוק החופשי צנחו ב-79% בהשוואה למאי אשתקד והסתכמו בשפל היסטורי של כ-380 דירות חדשות בלבד.
סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש מאי עמד על 1.5 אלף בלבד, ירידה של 71% בהשוואה למאי אשתקד, והרמה הנמוכה ביותר בפלח שוק זה לפחות מאז תחילת שנות האלפיים. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים, ובעוצמה דומה.
רכישות המשקיעים בחודש מאי הסתכמו ב-245 דירות בלבד, רמת שפל היסטורית וירידה חדה של 76% בהשוואה למאי אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה הקיפה את כל האזורים, כאשר באזור טבריה התאפסו רכישות המשקיעים כמעט לחלוטין, כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 12%, בדומה לשיעורם במאי אשתקד.
ניתוח רמות השכר של המשקיעים בחודש מאי מצביע על המשך המגמה המסתמנת מהחודש הקודם, לפיה מי שרוכשים דירות להשקעה בתקופת משבר הקורונה מתאפיינים ברמות שכר הגבוהות משמעותית. כלומר, אנשים בעלי בטחון כלכלי גבוה מאוד מהממוצע של המשקיע אליו התרגלנו בשוק הנדל"ן.
סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש מאי עמד על 190 דירות בלבד, ירידה חדה של 82% בהשוואה למאי שנה שעברה, ועל אף הסבסוד הממשלתי אנו רואים כי הרוכשים לא ממהרים להתחייב כלפי דירה.
לסיכום, אנו רואים כי בניגוד לציפיות בהן בעקבות המשבר הכלכלי יוצף שוק הנדל"ן בדירות יד שנייה עקב קשיי פירעון ההלוואות על ידי ציבור הלווים, הציבור משנה סדרי עדיפויות ומפנה את כספו לצרכי יסוד כגון דיור מזון על מנת שלא להיקלע לפיגורים בפירעון הלוואת המשכנתא. בנוסף, חוסר הביטחון הכלכלי של הציבור מונע מביצוע של עסקאות מכר ותנועות בשוק הנדל"ן, כולל את משפרי הדיור שהיוו למעלה מ-80% מהתנועה בשוק הנדל"ן הפריפריאלי.
הכותב הינו עו"ד ונוטריון אסף טופול, שותף ובעלים של משרד עורכי הדין פרידמן טופול ושות', המתמחה בדין האזרחי ובמקרקעין למעלה מ-21 שנה בעיר מעלה אדומים והסביבה.
