פרויקט מיוחד של זמן מעלה בעקבות עליית מחירי הדירות במעלה אדומים - רותח מתמיד!
בזמן שברחבי הארץ בועת הנדל"ן מתחילה להיסדק ואנשים מוכרים את בתיהם באחוזים נמוכים ממחיר השוק, במעלה אדומים נרשמת דווקא מגמה הפוכה • המתווכים בעיר מספרים על ביקוש שהולך וגדל כל הזמן, ואיתו גם מחירי הדירות דירות גן ודירות ארבעה חדרים הן המבוקשות ביותר • גם מחירי הדירות החדשות בכיכר קדם גבוהות מהשוק • עו"ד למקרקעין, אסף אפרתי, מספר על השינויים שהתרחשו בתקופה האחרונה • כולם מסכימים: המחירים מופקעים, השוק חם והביקוש לדירות במעלה אדומים גבוה מאוד
פורסם בתאריך:
נכתב על ידי
דלית מור
כתבת מגזין וחדשות בעיתון זמן מעלה
בחודש מרץ, כשמגפת הקורונה הגיעה לארץ, היה ברור שבועת הנדל"ן עתידה להתפוצץ. מספר המובטלים והיוצאים לחל"ת הלך וגדל, ורבים מהם אינם בטוחים לגבי עתידם הכלכלי או אם בכלל יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתאות. בערוצי התקשורת פורסמו כתבות רבות על זוגות שנאלצו למכור את בתיהם במחירים של כ-200 אלף שקלים פחות מערכם בשוק, וזה רק כדי לשרוד ולחזור לגור עם ההורים. אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר העריך לפני כשבועיים כי מתוך 1.1 מיליון מובטלים כיום, כ-400 אלף לא ישובו למקום עבודתם באופן מידי, וגם בתרחיש האופטימי שיעור האבטלה יישאר מעל 10% עד יולי הקרוב.
המחירים עלו, והביקוש גדל
באופן מפתיע ובניגוד למתרחש בכלל הארץ, במעלה אדומים וביישובי הסביבה, קידר וכפר אדומים, המצב שונה. שוק הנדל"ן משגשג, מחירי הדירות הרקיעו שחקים ולמרות המחירים הגבוהים, הביקוש לדירות הולך וגדל. כל זה קורה אצלנו בעיר, בזמן שבכל הארץ חלה ירידה דרמטית במספר העסקאות של 27% ביחס לשנה שעברה, וצניחה אף גבוהה מזו של משפרי הדיור. הירידה במספר העסקאות בארץ נכון להיום מתחילת 2020 נמוכה ממספר העסקאות שנעשו בשנת 2011 בצל המחאה החברתית.
תמונת מצב
אני מביאה לפניכם את תמונת המצב, בניסיון לענות על השאלות המתבקשות ולהבין כיצד נוצר הפער הזה כאן במעלה אדומים, בכמה עלו מחירי הדירות ומהן הדירות המבוקשות ביותר. את הנתונים אני מביאה לאחר תחקיר שערכתי עם סוכני הנדל"ן בעיר, אשר מציגים בפנינו את סברותיהם מדוע הביקוש כה גדול לדירות אצלנו, מדוע המחירים כל כך גבוהים ואיך ייתכן שלמרות המחיר הגבוה הביקוש רק הולך ועולה. ברשתות החברתיות כותבים רוכשי דירות רבים כי המחירים הפכו להיות כמו בסביון ולא כמו במעלה אדומים, ועל זה אנסה לענות בכתבה זו.
עו"ד אפרתי: "יש ביקוש עצום למרות עליית המחירים"
אסף אפרתי, עו"ד למקרקעין, מספר על המגמה המתרחשת במעלה אדומים ואומר כי "מעלה אדומים זה אי בפני עצמו בכל מה שקשור בנדל"ן בתקופת הקורונה. הביקוש לדירות עצום לעומת ההיצע, ויש לנו כמות אדירה של עסקאות. כל סוכני הנדל"ן כאן בעיר עסוקים. כולם אומרים שהם מקווים שמה שקרה כאן בתקופת הקורונה, השגשוג בנדל"ן - יישאר. המחירים של העסקאות שנחתמו בחודשים האחרונים קפצו בעשרה אחוזים".
אפרתי, שפוגש מדי שבוע לקוחות רבים במשרדו בשלב חתימת החוזה, מספר כיצד המצב הנתון החדש השפיע על הלקוחות. "קרו כאן מספר שינויים: יש עזיבה של תושבים את העיר, הרבה לקוחות שהגיעו אליי כדי לחתום עסקה אחרי שמכרו דירה בחודשים האלה נבהלו מהמחירים הלא ריאליים כשהחלו בחיפוש אחר דירה לקנייה, ולכן החליטו לעזוב את העיר תוך שהם אומרים שמחירי הדירות במרכז הארץ זהים למחירים כאן במעלה אדומים. דבר נוסף שאני נתקל בו לא מעט הוא שאם בעבר חיפוש אחר דירה לקנייה נעשה לפני המכירה, היום יותר ויותר אנשים חוששים למכור את הדירה עד שהם לא מוצאים נכס לקנייה ודאית. בעלייה הדרמטית ביותר של המחירים נמצאות דירות ארבעה חדרים בשכונת נופי הסלע. הסיבה העיקרית ששוק דירות יד 2 ער כאן בעיר היא כי אין בנייה חדשה. סיבה נוספת היא שכאן במעלה אדומים יש הרבה שכירים, שוטרים ועובדי מדינה שהקורונה לא גררה אותם למפלה כלכלית כפי שקרה לעצמאיים או לעובדים שכירים בשוק החופשי".
איך חווים מנהלי משרד התיווך בעיר את התקופה הנוכחית בכל הקשור לנדל"ן?
רננה רם מ"רם נדל"ן" אומרת כי "באופן מפתיע השוק חם ביותר. הביקוש לדירות מטורף, ולכן המחירים עולים. יכול להיות שיש השפעה לכך שהריבית של המשכנתאות ירדו לשפל, אנשים רואים בכך ניצול הזדמנות".
גילי לייש מ"פרפקט נכסים" מספר כי "התחושה היא בעיקר של לחץ שלא היה בעבר בשלבי מכירה וקנייה. אנשים מבולבלים ולא יודעים מה יהיה מחר. התופעה הכי בולטת שבה אני נתקל היא שאנשים שמוכרים דירה רוצים כבר בחוזה המכירה לדעת שיש להם דירה לקנייה. הם דוחפים לכך שהחתימה על החוזה של הקנייה תהיה בסמיכות למכירה. כלומר, המכירה מותנית בקנייה. זה ממש שרשרת של עסקאות".
ניר אבלס מ"מרכז הנכסים" נשמע מרוצה מהמצב כשהוא אומר: "השוק רותח, יש ביקוש עצום שלא היה קודם לכן".
גנאדי אוריצקי מ"גשר נכסים" אומר כי "איש לא ציפה שזה מה שיקרה בקורונה. המצב הנוכחי הוא קטסטרופה, אין בנייה בעיר, וכך החריפה הבעיה".
ניר אהרונוף מ"נדל"ן העיר" מסביר כי "הסגר הביא לפריחה ושגשוג, עם ביקושים גדולים ומכירות רבות. יחד עם זאת, אנשים מעדיפים למכור בדקה ה-90, כשהם יודעים שיש להם דירה לקנייה".
דורית דבש מ"דבש נכסים" נשמעת גם היא מרוצה מהמצב ומציינת כי "אני מאחלת לעצמי שתקופה כזאת תהיה לי כל השנה. רק השבוע סגרתי עשר עסקאות. הביקוש מטורף וגבוה מההיצע. מגיעים אלינו גם הרבה לקוחות משכונת פסגת זאב בירושלים".
ליאור גוטקין מ"אקסלנס" אומר כי "הרבה זוגות צעירים ישבו על הגדר והמתינו למחיר למשתכן, וכל עוד הם המתינו המשק לא יכול היה לפרוח כי הם המנוע שמניע את הגלגל. אחרי שהזוגות הצעירים הבינו שלא יקבלו כעת את המחיר למשתכן שהם מחכים לו, הם חזרו לקנות, וכך המנוע חזר לזוז ולהניע את השוק מחדש. זוגות צעירים מבינים שלהוציא כסף על שכירות זה שריפת כסף. דבר מעניין שאני רואה הוא שבגלל המגבלות וההנחיות כבר אין יותר לקוחות שמגיעים מתוך סקרנות, כל לקוח שמגיע הוא לקוח רציני שרוצה למכור ולקנות".
מייקל ברנד מ"רימקס" מדגיש כי "אם הייתה בנייה בעיר לא היינו מרגישים את התופעה הזאת. ברגע שתהיה כאן בנייה, מעלה אדומים תצא מהסיפור הזה, ועד אז המצב יישאר כך".
דירות גן ,הכי מבוקשות
כל המתווכים מסכימים כי מחירי הדירות קפצו מאז הסגר הראשון במעלה אדומים. רובם גם מספרים כי דירות גן נמצאות בראש רשימת הדירות המבוקשות, וזה כנראה מהסיבה שמשפחות נמצאות רוב הזמן בבתים, והאנשים זקוקים למרחבים וגינות.
דני סררו מ"אימודן" אומר כי "אפקט הקורונה הרים את מחירי השוק בעיר. אנשים רואים בקורת הגג את הדבר המהותי ביותר בחיים, ועכשיו זה שיא המכירות בעיר. שיא מחירי הדירות הוא דווקא בדירות ארבעה חדרים ובדירות גן. השבוע מכרנו ברחוב חלוקי הנחל בסכום של 1.750 מיליון שקלים. אנשים עיצבו כאן שמאות חדשה. הם זיהו הזדמנות. כואב לי במיוחד כשסוכני הנדל"ן נמצאים מול לקוחות שמחפשים דירות ואין להם מה להציע או שמה שיש להם להציע יקר להם מדי. הביקוש הדרמטי ביותר הוא לדירות גן במחירים חסרי פרופורציה, ולכן יש זליגה עצומה של תושבים ממעלה אדומים החוצה. צעירים עוזבים כי המחירים גבוהים, ואחריהם ההורים שעוזבים כי הם רוצים לגור לידם. חבל שאין כאן בעיר מנגנון שיכול להבטיח מחירים הוגנים לזוגות צעירים. זאת עיר מדהימה עם חינוך טוב, ואנו חייבים להילחם למען הדור הבא".
נועם דויטש מ"פרופשיונל" מספר כי "הסגר גרם לאנשים לרצות בית עם גינה, וזה כל כך עוצמתי שכבר לא אכפת להם גודל הבית או גודל גינה, אפילו שיהיה אוהל וחצר של כמה מטרים. רוב הביקוש הוא לשכונות צמח השדה או נופי הסלע, למרות שאם אדם יכול לשלם עד מיליון וחצי שקלים אין לו מה לחפש בשכונות האלה, עדיף שילך לוותיקה".
עומר חפץ מ"אילון יזמות" מדגיש כי הקונים שמכרו דירה במחיר מופקע לא יכולים להתלונן על מחירי הדירות כשהם באים לרכוש אותן, "אנשים קנו את הדירה שלהם ברחוב האלמוג ב-800 אלף שקלים, והיום הם מוכרים בסכום של 1.600 מיליון שקלים. יש כאלה שקנו ב-1.200 מיליון שקלים, והם מוכרים עכשיו ב-2.400 מיליון שקלים. מה שקורה הוא שכאשר הם מוכרים ומחפשים דירה חדשה, הם מתלוננים על המחירים הגבוהים - ואני אומר להם: 'תזכרו בכמה קניתם ובכמה מכרתם לפני שאתם מרימים גבה על המחירים".
לדורית דבש מ"דבש נכסים" יש דוגמאות רבות למחירים הגבוהים. "נמכרו דירות של שלושה חדרים במחירים מופקעים של 1.450 מיליון שקלים, ואפילו ב-1.570 מיליון שקלים. השבוע גם מכרנו דירת שלושה חדרים של משקיע בישנה, בלי מעלית, במחיר של 1.195 מיליון שקלים, שזה לכל הדעות חסר פרופורציה. דירות חמישה חדרים כבר מגיעות למחיר של 2.300
מיליון שקלים ומעלה. הביקוש הגדול ביותר הוא לדירות עם גינה ודירות עם יחידות דיור. בימי הקורונה אנשים בבית, וזה נתן דגש על המרחב האישי והביתי. כשכל הזמן נמצאים בבית,
כשאין בתי מלון וטיסות וכשהילדים לא במסגרות, יש רצון עז לשינוי ולמרחב, גינה או חצר. יש אפילו כאלה שרוצים עוד חדר בבית שישמש כמשרד אחרי שהם התחילו לעבוד מהבית. ואם הזכרנו מחירים מופקעים, אז מכרנו וילה בשיזף, בשכונת צמח השדה, במחיר של 3.800 מיליון שקלים, וברחוב האשל ב-3,600 מיליון שקלים. חשוב להבין שהיום מי שקובע את המחירים הם לא שמאים ולא מתווכים, הם בעלי הדירות".
גם רננה מ"רם נדל"ן" מספרת על הביקוש החם לדירות גן ועל כך שמחירי דירות ארבעה חדרים בשכונת נופי הסלע עלו פלאים, "לפני שנה נמכרו הדירות ב-1.550 מיליון שקלים, ואילו היום דירה כזאת עולה 100,000 יותר, וזאת נחשבת מציאה. מגיעים אלינו מפסגת זאב ומהר חומה ויש גם תנועת לקוחות בתוך מעלה אדומים. הרבה לקוחות רוצים וילה בקדר, אך כרגע אין שם בתים למכירה. יש לנו שני לקוחות שמכרנו להם את הדירה לפני חצי שנה והם עדיין לא מצאו מה לקנות. למרות המחירים הגבוהים, יש הרבה מאוד מכירות. זאת תקופה מאוד חזקה בנדל"ן בעיר, אנחנו סוגרים הרבה מאוד עסקאות, ויחד עם זאת יש עדיין רשימת לקוחות שממתינים לדירות".
גילי לייש מ"פרפקט נכסים" מספר כי דירת ארבעה חדרים ברחוב האבן שנמכרה בעבר ב-1.600 מיליון שקלים, הוא מכר עכשיו ב-1.880 מיליון שקלים. לדבריו, באותו בניין בדיוק הוא מכר דירה זהה ללא מדרגות במחיר גבוה במיוחד שעמד על 2.150 מיליון שקלים. "ככה זה כשהביקוש הוא עצום ואין כמעט דירות. היה קוטג' ברחוב נופי הסלע שהבעלים שלו ניסו למכור במשך שנתיים, כשאז הם ביקשו 2.200 מיליון שקלים. עכשיו הקוטג' נמכר במחיר החדש שהבעלים דרשו – 2.390 מיליון שקלים, ועם פינוי ארוך במיוחד. זה לא ריאלי בכלל. כואב לראות שהרבה אנשים עשו טעות ומכרו בלי לראות ולהבין מה קורה בשוק. במרכז הארץ המחירים שפויים יותר בגלל ששם יש בנייה. זה כמו חנות מכולת ללא מוצרים, אם יש חנות מכולת שרוב המדפים בה ריקים ומעט מאוד מוצרים נמצאים על המדף ללא פיקוח, בעל החנות יכול לדרוש כל סכום העולה בראשו".
ניר אבלס מ"מרכז הנכסים" אומר כי הדירות שקפצו במחירים הן בעיקר דירות הגן ודירות שלושה חדרים שחזרו לשוק, "הרבה מבוגרים מוכרים את הדירות להשקעה כדי לעזור לילדים שלהם. אני פוגש בתופעה הזאת לא מעט".
ניר אהרונוף מ"נדל"ן העיר" טוען כי ברגע האמת הלקוחות יורדים במחיר כי הם מבינים שהמחירים לא ריאליים, "אנשים מציעים מחירים גבוהים במיוחד, אבל בפועל הם יורדים במחיר ברגע האמת ככה שמי שרוצה למכור - מוכר. דירות ארבעה חדרים מאוד מבוקשות, בעיקר באזורים החדשים כמו שכונת נופי הסלע או צמח השדה. מטורף בעיניי שדירת שלושה חדרים נמכרת עכשיו במיליון וחצי שקלים".
רן מ"אמינות הנדל"ן אומר כי "אנשים משלמים יותר מבלי להתווכח. דירות גן נמכרות בסכום של בין 2 מיליון לבין 2.800 מיליון שקלים, ומי שחושב שהשוק ירד - טועה. השוק לא ירד".
המחירים מזנקים
שחר בלילטי מ"יש נכסים" טוען שהשינוי הוא לא בעקבות הקורונה, אלא קיימת עלייה מגמתית קבועה, "המחירים כאן תמיד מטפסים כי לא בונים פה. אפשר להסתכל על הגרף בעשור האחרון ולראות שזאת המגמה. בכל שנה קיימת עלייה של 150 אלף שקלים במחירי הדירות. הדרישה היא לדירות חמישה חדרים עם גינה, אך הקפיצה המשמעותית במחירי הדירות היא דווקא בדירות ארבעה חדרים. אם דירת ארבעה חדרים עלתה עד עכשיו 1.550 מיליון שקלים, היום היא כבר קפצה במחיר ל-1.700 או 1.800 מיליון שקלים".
מאיה דייאני מ"תיווך ת.ק.מ" אומרת כי מחירי הדירות במעלה אדומים החלו לזנק עוד לפני הקורונה, "אם הייתה לנו תחרות עם קבלנים שבונים דירות חדשות, הכל היה נראה אחרת ולא היו פה כאלה מחירים מטורפים. כאן במעלה אדומים זה לא קיים בשונה למקומות אחרים בארץ. דירת ארבעה חדרים מכרנו בעבר במיליון וחצי, והיום ב-1.800 מיליון שקלים. זה לא הגיוני המחירים האלה. אנשים משלמים כל מחיר שבעל הנכס מבקש, בעיקר אלו שמכרו דירה ונכנסו למצוקה כי לא מצאו נכס לקנייה. השוק של מחירי הדירות הגבוהים מתייחס לכלל חלקי העיר ולא רק לאזורים החדשים".
שאולי מרדכי מ"מעלה הנדל"ן" משווק גם את הדירות החדשות בפרויקט כיכר קדם ואומר כי "אם מדברים על דירות יד 2, דווקא האזור הישן היום הוא פתרון טוב כי אפשר למצוא בו דירות שלושה חדרים סביב מיליון שקלים, ולשפץ אותן במקום לקנות באזור חדש ביותר ממיליון וחצי ואז להוסיף כסף לשיפוץ. אנשים לא תמיד מבינים שהכסף לשיפוץ יוצא מההון העצמי שלהם".
יגאל בניטה מ "בניטה נדל"ן" טוען שהביקוש הגדול לשדרוג הבתים היה בעיקר סביב הסגר הראשון, ועכשיו התנועה מתמעטת ומתייצבת. "אנשים פוחדים, וגם אין בתים בשוק. הפוקוס כרגע הוא על האזורים החדשים בדרישה לדירות גן או דירות ארבעה חדרים עם מרפסת. ללקוחות שרוצים למכור חמישה חדרים וגינה אין גבולות בדרישות, זה כבר מגיע ל-2.800 מיליון שקלים, וללא ספק זה מחיר מופקע".
יד ראשונה או יד 2?
גנאדי אוריצקי מ"גשר נכסים" הוא גם המשווק הבלעדי של חברת הבנייה "הדר", הבונה הכי גדולה בעיר. הוא מספר בכאב כי "אין הצדקה למחירים. לא ציפינו לזה בתקופת הקורונה. להיפך, חשבנו שתהיה ירידה במחירים. דירה עם גינה של 50 מטר עולה היום 400 אלף יותר מבעבר. אנשים משלמים בין 2,000 ל-3,000 שקלים למטר גינה. כרגע יש תור של 30 לקוחות שממתינים לדירה עם גינה. גם מעט הדירות שיש ביד ראשונה בכיכר קדם הן במחירים ללא פרופורציה. הקבלנים כבר לא יותר זולים ממחירים של יד 2, היום כבר לא שווה לקנות מהקבלן. נגמרו הקניות של דירות להשקעה, זה כבר לגמרי לא משתלם. גם דירות ארבעה חדרים בשכונת נופי הסלע קפצו. המחירים באופן כללי עלו בעשרה אחוזים לפחות. משפרי הדיור מוכרים במחירים גבוהים כדי שיוכלו לקנות, ואני לא צופה לירידה במחירים".
שאולי מרדכי מ"מעלה הנדל"ן". משווק דירות חדשות בפרויקט שנבנה בכיכר קדם, מספר כי הביקוש לדירות יד ראשונה גבוה במיוחד. "הביקוש ליד ראשונה מאוד גבוה. יש לנו הרבה מאוד לקוחות שמגיעים מירושלים ורוצים לגור במעלה אדומים. זו תנועה שלא הייתה כאן הרבה שנים, וזה בגלל שהם מחפשים את איכות החיים שהעיר מספקת. יש יתרון גדול למיקום של הפרויקט שאני משווק בכיכר קדם, זה ציר מרכזי שנמצא בלב העיר, במרחק הליכה לכל השכונות ולקניון, עם חניות תת קרקעיות. יש הרבה מאוד התעניינות בפנטהאוזים ובמיני פנטהאוזים. יש מחירים שונים לדירות, הכל תלוי בגודל ובפרמטרים נוספים. בפרויקט החדש, דירה של ארבעה חדרים, מרווחת עם מרפסת גדולה של 40 מ"ר, עולה החל מ-1.950 מיליון שקלים".
שינויי מגמה
מעבר לכך שהמכירות עלו ויחד איתן גם המחירים, נעשו שינויים נוספים בתחום הנדל"ן מאז פרוץ מגפת הקורונה. שחר בלילטי מ"יש נכסים" מספר כי "השוק לא מתנהג כפי שנהג לפני חמש שנים. בעבר היו המון לקוחות שהתקשרו לרחרח את השוק, אבל היום כל לקוח שמתקשר הוא לקוח אמיתי, יש פחות הטרדות ויותר עבודה. מה שמעניין הוא שהביקוש לפנטהאוזים ירד מאוד. דבר נוסף שאנחנו רואים הרבה הוא שזוגות צעירים יכולים למצוא דירות חמישה חדרים עם גינה במחיר סביר, אך יוותרו עליה כי זה מאלץ אותם לרדת שתי קומות".
דורית דבש מ"דבש נכסים" מספרת כי "תופעה שנתקלתי בה לא מעט היא שמשקיעים שקנו בעבר דירות שלושה חדרים להשקעה, חזרו לשוק ומוכרים את הדירות האלה כדי לעזור לילדים. מגמה נוספת שאנו רואים בתקופת הקורונה היא שהורים מבוגרים ירושלמים מחפשים דירה קטנה או יחידה כדי לגור קרוב לילדים".
מייקל ברנד מ"רימקס נכסים" מתייחס לשינוי שהולך ונרקם בעקבות המגפה, "ברימקס בעולם החלו לעבוד מאוד קשה על סיורים וירטואליים, יותר זום ופחות יציאה לשטח. אנחנו שעות רבות לומדים את הטכנולוגיה והחדשנות הזו. אפשר לקחת את הקורונה כהזדמנות להתקדם, כי זה עומד להיות העתיד. זה יהיה כך גם אחרי שהקורונה תחלוף".
הביקוש לווילות בקדר וביישובי הסביבה
רננה רם מ"רם נדל"ן" מספרת כי "בשנה האחרונה במיוחד החל ביקוש גובר לקניית וילות ביישוב קידר. לשתי העסקאות האחרונות שלי שהיו בחודשיים האחרונים - עשיתי יום פתוח. הלקוח הראשון שהגיע הוא גם הלקוח שקנה. באחת מהעסקאות הללו קיבלתי בלעדיות בשעה 21:00, וכבר ביום למחרת, פחות מ-24 שעות מרגע שניתנה לי הבלעדיות, נסגר המחיר. עוד באותו השבוע ישבנו לחתימת חוזה. נכון להיום כמעט ואין היצע של וילות למכירה בקידר. לאור עליית המחירים במעלה אדומים, אנשים מבינים שעדיף להם להוסיף עוד כמה מאות אלפי שקלים ולקנות בית פרטי עם יחידות שמחזירות את ההשקעה, עם שקט, עם פרטיות ועם חיי קהילה שלא ימצאו בתוך העיר. בחודש האחרון קיבלנו לטיפולנו שתי וילות חדשות ביישוב ורד יריחו. המחירים שם מאפשרים לקנות וילה במחיר נמוך יותר ממחיר של דירת גן ממוצעת בתוך בניין. יש לא מעט התעניינות, ואני בטוחה שהווילות האלה לא יישארו הרבה זמן בשוק. יש לי תחושה שעם הזמן המחירים בוורד יריחו יעלו והביקוש יגבר, בדיוק כמו שקרה עם קידר. מי שיצליח לזהות את הפוטנציאל של המקום לא יחכה שרף השלושה מיליון שקלים יחצה".
גילי לייש מ"פרפקט נכסים", שאף הוא מוכר בקדר ובסביבה ומתמחה גם בעיר בבתים פרטיים ודירות יוקרה, אומר כי "לקדר יש ביקוש מאוד גבוה, וכרגע אין נכסים למכירה למעט וילה אחת במחיר של 3.600 מיליון שקלים. המחירים בקדר זינקו בעשרות אחוזים, ועכשיו מדברים על מגרשים לבנייה עצמית שישווקו בעתיד. בחודש האחרון נמכרו באזור החדש בקדר וילות בסכום של 3.280 מיליון שקלים. בכפר אדומים שיווקו מגרשים ל-300 וילות, רק שתנאי הקבלה והבירוקרטיה שם מאוד קשים ונמשכים כשנה. מכרנו בתקופה האחרונה וילה יוקרתית בכפר אדומים בסכום של 3.500 מיליון שקלים".
הבנייה החדשה
אז מה צפוי לנו בשנים הקרובות
בשנים הקרובות צפויות להיבנות בעיר 1,419 דירות חלקם במחיר למשתכן והשאר בבנייה חופשית. פרויקט פינוי בינוי ברחוב הקרן צפוי להתחיל בעוד שנתיים. שווה לעקוב
בנופי הסלע - 44 יח"ד של קוטלר עדיקא 41 במחיר רובם במחיר למשתכן
מגדל אדומים, בדרך קדם, מתבצעות עבודות חפירה ודיפון עבור 85 יח"ד חצי במחיר למשתכן וחצי במכירה חופשית. השיווק כבר החל.
שלמה כהן - דרך קדם - 84 יחידות דיור – יתחילו בעבודות חפירה ודיפון
בחודשיים הקרובים.
קבוצת הדר - עמוס הדר - דרך קדם - 290 יחידות דיור. עדין לא אושרו התוכניות
הגיתית - משכן אליהו - 104 יחידות דיור, החלו עבודות פיתוח, צפי לסיום עבודות הפיתוח - שנה וחצי.
פינוי בינוי ברחוב הקרן – אפיקים - 750 יחידות דיור, צפי לתחילת עבודות כשנתיים
חגווי הסלע – אליאספור - 8 יחידות דיור, התחלת עבודה בשנה הקרובה
חוט השני – אליאספור - 8 יחידות דיור, התחלת עבודה בשנה הקרובה
השופר – אליאספור - 28 יחידות דיור, התחלת עבודה בשנה הקרובה
חגווי הסלע - 18 יחידות דיור, יצא למכרז קבלנים.
התוכניות לבנייה עתידית:
שכונת נופי סלע מזרח - כ-3000 יחידות דיור
מבשרת אדומים – E1 כ-3400 יחידות דיור
שכונת מצפה נבו מזרח - כ-340 יחידות דיור
דירות להשכרה
גם כאן המצב אינו מעודד, ומחירי דירות להשכרה גבוהים במיוחד. יחידת דיור של חדר, יחידה שהיא קטנטונת, מושכרת ב-3,000 שקלים.
רננה רם מ"רם נכסים" אומרת כי "בלתי אפשרי למצוא היום דירות להשכרה. ישנה מצוקה אדירה".
דורית דבש מ"דבש נכסים" מסכימה ומספרת כי "היום כדי לשכור דירת ארבעה חדרים במעלה אדומים, אדם נאלץ לשלם 5,000 שקלים, ועבור דירת שלושה חדרים 4,500 שקלים".
גם ניר אבלס מ"מרכז הנכסים" מספר על רשימת המתנה ארוכה במיוחד של לקוחות המעוניינים בדירות להשכרה.
גילי מ"פרפקט נכסים" מבקש לתת עצה בכל הנוגע לרכישת בית עם יחידות דיור להשכרה, "טעות גדולה מאוד של אנשים שקונים בית עם יחידת דיור מתוך מחשבה שהיא תממן את המשכנתא הגבוהה שלקחו. הם לא לוקחים בחשבון שיחידת דיור שישכירו תעלה להם לא מעט כסף בטיפול ובתחזוקה. מי שיכול להרשות לעצמו לרכוש בית עם יחידת דיור, זה כבר משהו אחר".
מה קורה בירושלים השכנה
ירידה בבנייה במגדלים
בירושלים לא החלה להיבנות אפילו דירה אחת במגדלים במחצית הראשונה של שנת 2020
צניחה בהתחלות בנייה של מגדלי מגורים בישראל במחצית הראשונה של שנת 2020, כך עולה מבדיקת נתוני הלמ"ס שנערכה בלשכת שמאי מקרקעין בראשות חיים מסילתי. בירושלים
לא נרשמו כלל התחלות בנייה במחצית הראשונה של 2020, זאת לאחר שבכל שנת 2019 החלו להיבנות בעיר 789 דירות במגדלים. למרות הצניחה, ירושלים עדיין מתברגת במקום גבוה בארץ בהתחלות בניה של מגדלים בשנה וחצי האחרונות, ונמצאת במקום השלישי, אחרי נתניה ותל אביב.
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, אומר כי "העובדה שמספר התחלות הבנייה במחוז מרכז יורד לעומת הפריפריה בה ניתן לראות עלייה בהתחלות הבניה, יכולה להסביר את הצניחה בבניית מגדלים, שכן הפריפריה מאופיינת בבנייה נמוכה יותר ובוטיקית לעומת ת"א והערים סביבה, שבשל הצפיפות והמחסור בעתודות קרקע בונים בה יותר ויותר לגובה".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים של חברת דרא המשווקת 12 פרויקטים בירושלים: "העובדה שבתחילת 2020 לא נרשמו התחלות בנייה בירושלים אינה נובעת מהעדר פרויקטים אלא מהליכי רישוי שטרם הושלמו. בירושלים יש כמות מכובדת מאוד של פרויקטים בהיקף של אלפי יחידות דיור שנמצאות בהליכי רישוי ויצאו לשיווק בשנה הקרובה. מדובר בפרויקטים מעורבים מחיר למשתכן ומכירה חופשית וכן בפרויקטים של פינוי בינוי התחדשות עירונית, בין היתר בשכונות ארנונה, קטמון, רמת שלמה, ציר יפו, ארמון הנציב ועוד".
אדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו-אומן אדריכלים, אומר כי "לנתונים הללו יש כמה הסברים. האחד קשור לכך שחלק גדול מהתחלות הבנייה מתקיים במסגרת מחיר למשתכן.
מרבית הבנייה הזו מתאפיינת בבנייה רוויה עד עשר קומות, ולא במגדלים גבוהים שעלויות הבנייה שלהם גבוהות יותר. סיבה נוספת נוגעת לכך שבתקופה האחרונה הביקוש מצד רשויות לשילוב של בניה מרקמית גבר".
הילה | 08:55 12.11.20