ירידה במחירי דירות יד שניה
מגמת ירידת מחירי הדירות, כפי שפורסמה השבוע בחדשות 12, מגיעה גם למעלה אדומים • המתווכים בעיר מספרים על ירידה חדה במכירות • מצד שני, אלה שכבר רכשו דירות חדשות ממהרים למכור את הישנות במחירים מופחתים של עד עשרה אחוזים • רבים מהרוכשים יושבים על הגדר ומחכים להתפתחויות
פורסם בתאריך:
נכתב על ידי
דלית מור
כתבת מגזין וחדשות בעיתון זמן מעלה
בשבועיים האחרונים התפרסמו בחדשות 12 כתבות על מגמת הירידה במחירי הנדל"ן בארץ. די לפתוח את מודעות הפרסום של משרדי התיווך במעלה אדומים ולראות שוב ושוב כי "מחיר הדירה ירד", "חייבת להימכר" ועוד, בכדי להבין שהמגמה לא פסחה גם על מעלה אדומים, אשר מחירי הדירות בה עד לאחרונה עוד הרקיעו שחקים.
בשיחה עם מספר משרדי תיווך בעיר מסתבר כי גם במעלה אדומים מורגשת היטב מגמת הירידה. בעיר, בה יצאו למכירה כ-600 דירות חדשות, חלקן הן דירות עם מחיר למשתכן, ההיצע גדל, ובמקביל הריבית והמשכנתאות מכבידים על הקונים, גורמים לרוכשים רבים ל"שבת על הגדר" ולהמתין. מצד אחד, ישנה עצירה משמעותית במכירות בעיר, ומאידך ישנה הורדת מחירים במכירה לכל מי שכבר רכש דירה וחייב למכור. המתווכים בעיר מתארים שוק רדום, ומי שכבר מניע מהלך ומוכר - יורד במחיר. לדברי המתווכים, "זה הזמן הטוב לקונים, מאחר ויש ירידה במחירי הדיור שנעה בין 4-6 אחוזים".
לפי הערכות מספר מומחים, שוק הנדל"ן הגיע לסף הפעילות המינימלית שלו. כלומר, כרגע מתבצעות רק עסקאות שאין לרוכשים או למוכרים ברירה אלא לבצע אותן. זה יכול להיות למשל משקי בית שכבר התחייבו לרכישת דירה ולצורך מימונה חייבים בכל מחיר למכור את דירתם הישנה. ירידה כל כך חדה בביקושים לאורך זמן ללא שינוי תואם בהיצע – מובילה מן הסתם גם לירידות במחירים.
ניר אבלס מ"רשת מרכז הנכסים" אומר כי "יש הקפאה של 70 אחוז במכירות בעיר, והגורם העיקרי הוא הריביות הגבוהות. מתחילים לרדת במחירים בין חמישה לעשרה אחוז, המחירים יורדים בין עשרות אלפים ומאה אלף. רק היום קיבלתי שתי שיחות טלפון ממוכרים שביקשו שאפרסם את הדירה שלהם במאה אלף שקלים פחות ממה שדרשו עד עכשיו. דירות שעלו שני מיליון מוצעות במיליון שמונה מאות וחמישים אלף. אם עד לפני חצי שנה השוק היה טוב למוכרים, היום טוב הוא לקונים".
גם רננה רם מ"רם נדלן" אומרת כי "חל מהפך משמעותי בעיר. עד לפני חצי שנה שוק הדירות היה בוער. ההיצע היה יחסית נמוך, והביקוש מטורף. המחירים עלו בצורה חדה מאוד ולא ריאלית. מיולי נמצא שוק הנדל"ן בהאטה. לקראת אוקטובר וממש עד לפני שבועיים ההאטה הפכה לעצירה ועמידה כמעט מוחלטת. כרגע אנחנו מרגישים ניצני התעוררות, אך התהפכו היוצרות וכעת הקונים הם אלו המתווים את המחירים. מחירי הדירות החלו לרדת - נראה זאת בכל אזור במעלה אדומים וגם מחוצה לה ביישובים. ההיצע גדל, הדירות עומדות, הרוכשים שוקלים גם בעקבות הריביות שעלו מאוד ומשפיעות על ההחזר החודשי שגדל, וגם בעקבות ההתייקרויות החלות במשק כולו ומכבידות.
משלל הדירות הבלעדיות שלנו ולאחר שיחות הסבר לאור המצב עם חלק מהלקוחות, הורדנו במחיר. הירידה נעה סביב ה-5%. כשבאמת רוצים למכור היום בית וכדי לתמחר, ממליצה להתייעץ עם איש מקצוע שמכיר ומבין את האזור היטב, מישהו שמבין את התקופה והמצב ושידע לתת הערכה נכונה ולא 'להתיישר' עם בעל הבית. מי שרוצה לקנות ולמכור בית, לא אציע לו לשבת על הגדר. המחירים היום יורדים אך אין לדעת לאן ילך השוק ומה יקרה ביום שירדו הריביות".
גאנדי מ"גשר נכסים" מספר כי "ישנה ירידה של פי שלוש במספר עסקאות בכל השכונות בעיר. חזרנו שנה אחורה, למחיר 2022. השיא היה יוני-יולי 22. היום חזרנו למחיר לפני עליית הריבית בחודש מרץ-אפריל. מי שרכש דירה וחייב למכור, מוכר. אלה הן העסקאות בעיר, דירות שנמכרות במחירים נמוכים יותר ממה שדרשו בהתחלה. היום כבר אי אפשר לבקש 3.5 מיליון על דירת גן חמישה חדרים, זה לא יימכר".
כדי להעיר את התנועה בעיר צריך להבין שמגמת הירידה יכולה שוב להתהפך. גילי מ"פרפקט" נותן דוגמאות לירידה ואומר כי "רק עכשיו מכרנו דירה שדרשו עליה שני מיליון מאתיים ונמכרה בשני מיליון. ללא ספק מדובר בירידה משמעותית. בדרך כלל מי שמניע את הגלגל הם זוגות צעירים, הם קונים את הדירות הקטנות, והמוכרים משתדרגים. המצב היום הוא שזוג צעיר לא יכול לגייס סכומים אסטרונומים ולהביא את ההון הראשוני, ויש לו משכנתא כל כך גבוהה ללא יכולת החזר. אם זוג צעיר קונה דירה מאוד פשוטה בשני מיליון, הוא חייב לגייס חצי מיליון ולהחזיר משכנתא של מיליון וחצי, זה אומר שבכל חודש ישלם לבנק שמונה אלף שקלים, מי יכול לעמוד בזה? בפועל, רק מי שחייב למכור היום, מוכר ויורד במחיר. העסקאות כרגע הם רק מי שמבין שאין לו ברירה ובסוף יורד במחיר, יש ירידה של 4-6 אחוזים".
עידן שניאור מ"פרופשונל אומר כי "מעלה אדומים הגיעה לפיק שלה, ומכאן רק יורדים. הריביות והחשש מהמשכנתאות גרמו לעצירת מכירות, אני מרגיש את זה. כרגע רק העקשנים שחייבים למכור מוכרים. זה הזמן לקנות, עם ירידה שמגיעה עד לעשרה אחוזים".
דורית דבש מ"דבש נכסים" מדברת על הנטייה בעיר כרגע, שהיא נטייה של "לשבת על הגדר". לדבריה, "כולם מחכים לראות לאן הרוח נושבת, ולכן לא לחינם היום הרבה צעירים הבינו שלרכוש דירה בארץ זה בגדר חלום. הם מעדיפים להשקיע אפילו מעבר לים. מדברים על זה בתקשורת לא מעט, ומאז שהתחלתי לשווק בקפריסין, בצפון ובדרום, אני חשופה לכך שלא מעט צעירים נוטים לכיוון הזה".
גד יערי מ"ברכת שמים" אומר כי "במשרד מורגשת עצירה. זו שרשרת בגלל עליית ריביות במשכנתא הגורמת לתוספת גבוהה להחזר החודשי. משפרי הדיור צריכים למכור את הבית, ואין מי שיקנה. אני תושב העיר משנת 79 שגר בגבעת המייסדים, ולא זוכר תקופה כזאת. יש קצת התאוששות, יש קונים. יש כרגע יותר היצע מביקוש זו הפעם הראשונה. אני לא זוכר תקופה כזאת, הירידה במחירים מורגשת. הייתה עלייה מטורפת של למעלה מעשרים אחוז, היו דירות ששוות מיליון מאתיים ונמכרו במיליון שמונה מאות, היום המחירים כבר מתחילים לרדת ולהתיישר, והשוק לקראת התעוררת. מומלץ למחפשי דירות לחזור לזה".
שלום דהן מ"אילון יזמות" מספר כי "מדובר במעגל, הדירות החדשות פחות נמכרות, מה שמשפיע על מכירת דירות יד שניה, ולכן המחירים יורדים. מי שחייב למכור חוזר למחירים השפויים. בתקופת הקורונה הייתה קפיצה של מאות אלפי שקלים, היום חוזרים אחורה. כל זה מתחיל כי אנשים חוששים להתחייב בגלל הריביות בבנקים, וזה 'תוקע' את שוק הנדל"ן גם כאן במעלה אדומים".
רן כהן מנדל"ן כהן מספר כי "המצב לא יכול להישאר כך, מי שרוצה למכור או לעזוב את העיר יורד במחירים, לעומת אלו שמוכרים וקונים בעיר ועצרו. רוב במכירות בחודשים האחרונים היו של תושבים שעזבו את העיר וירדו במאתיים אלף שקלים. חוזרים כרגע לאזור הוותיקה עד שהמצב ישתנה. אנשים ירדו משלוש מיליון לשתיים שבע מאות, ומשתי מיליון וחצי לשתיים וחמישים אלו ירידות חדות. אנשים פוחדים מהתחייבות משכנתא, כי המשכנתאות קפצו באלף חמש מאות שקלים בחודש בממוצע, יחד איתם גם הדלק והקניות, וזה משפיע. אני ליוויתי זוג שמכר בשתיים תשע מאות עם גינה וקנה דירה במאות שקלים פחות כדי להתרומם כלכלית. גם מכירי השכירות ירדו ב-500 שקל לערך".
מייקל ברנד מ"רימקס" מוסיף כי "בזמן האחרון מכרנו נכסים טובים בגלגל ובגיתית. תנועת הקונים קטנה מאוד. מי שחייב לקנות יש מה להציע, לא כמו לפני שנה אבל עדיין עושים עסקאות. לצערנו לא מספיק. המחירים חייבים לרדת, אנשים צריכים למכור, יש גם בעלי נכסים שלא יכולים לעמוד במשכנתאות שלקחו".
מאיה דאיני מת.ק.מ אומרת כי "השוק הפך להיות שוק של מוכרים. הקונים מחכים לראות את רמת הירידה בנדל"ן, לפי התחזיות זה יורד. הייתי בכנס בבנק טפחות, ותהיה ירידה במחיר, כמובן לא כמו הקפיצה. אין קונים, יש דירות יפהפיות והקונים מחכים".
מילה ווינר אומרת כי "חזרתי מחופשה ופגשתי ישראלים שקנו שם דירה, מאוד עצוב שיותר ישראלים משקיעים בחו"ל ולכן גם אין דירות. גם בשכירות המחירים מטורפים. כבר חודשיים שהמצב לא טוב, העסקאות מאוד נמוכות. כבר 15 שנה לא עלתה ככה הריבית. מי שלקח מיליון שקלים משכנתא, נוספו להם 800 שקל לחודש. אנשים ירצו למכור את הדירה, אבל הם ימכרו במחיר מופחת משקנו, וזה מה שקרה בארצות הברית כשגם אחרי מכירת הדירה לא יכלו להחזיר את החוב. הדירות שמכרתי עד עכשיו זה היה זוג שהתגרש, אלמן שרצה לעבור למרכז לילדים ועסקה נוספת של דירה שירדה במחיר. חברה שלי שעובדת בבנק טפחות סיפרה שכבר שלושה חודשים הם משחקים בטלפון, ועכשיו אומרים שבסוף החודש תעלה שוב הריבית. היום באילת מוכרים דירה במיליון שקלים, דירה משופצת מול הים. בנחלים דירה ישנה ללא מרפסת מוכרים במיליון שש מאות שקלים. על שתי הדירות מקבלים אותו גובה של שכירות, אז למה שמשקיעים ימשיכו להשקיע כאן? כואב לי הלב על הצעירים שלא יכולים לרכוש דירה".
ומה קורה עם מצב המכירות והתעניינות בדירות החדשות בעיר?
"האינדיקטור הטוב ביותר לבחון את מצב הנדל"ן הוא הדירות החדשות, ורק אחרי זה לבחון את המצב ביד 2", אומר דני אוריצקי מ"גשר נכסים", המשווק את הדירות של עמוס הדר, "מאז ומתמיד, וכך גם היום, מרבית הרוכשים בהתחלה פונים לדירות חדשות כל עוד הן במסגרת התקציב שלהם, ואז בוחנים את דירות יד 2".
אוריצקי מספר שגם בדירות החדשות חלה ירידה בכמות הפניות, "כמות הפניות להתעניינות ורכישה לדירות חדשות ירדו באחוזים רבים בהשוואה לאשתקד, בהחלט מורגש קצב מכירת הדירות. עד לשינוי הריבית אנשים חששו לפספס את הרכבת ומיהרו לקנות. עדיין יש דירות חדשות במחירים ממש ריאליים, למשל, דירות של ארבעה חדרים במיקום מצוין מול הקניון, עם שתי מרפסות וחניות מקורות נמכרות בשני מיליון מאתיים וחמישים אלף שקלים, עם יתרון של דירה חדשה עם כל ה'פסליטיז', ועדיין מורגשת האטה בקצב המכירה".
אוריצקי אומר שאלו שמעוניינים לקנות וצריכים למכור קודם דירה, "נתקעו". עד לא מזמן עם הדירות יד 2 שכולם היו בטוחים שהם יכולים למכור במחירים מטורפים ונהגו לומר כי "תוך יומיים אני מעיף את הדירה", היום הם מלאי חרטה שהיו כל כך יהירים ולא הסכימו להתפשר עם הצעות אטרקטיביות מהקונים ו"נתקעו" במכירה. לדבריו, היום אותן הצעות נמוכות בהרבה והם נאלצים לרדת.
