זווית אישית /פיצוי בגין ליקויי בנייה בנכס חדש שנרכש מקבלן
רוכשי דירות רבים אשר רכשו דירות חדשות מקבלן אינם יודעים כי ככל והתגלו ליקויי בנייה כלשהם, הם בהחלט זכאים לפיצוי כספי
פורסם בתאריך:
נכתב על ידי
שלומי בן דור
רוכשים רבים נתקלים בליקויי בנייה רבים, שאין באפשרותם לתקנם או שאין כדאיות לתקנם לאור העלויות הכספיות, וכתוצאה ישירה מכך חלה ירידת ערך בדירה בבואם למכור אותה בעתיד.
בדרך כלל קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות התיקונים לליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה, ומשך האחריות משתנה בהתאם לסוג הליקוי. אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. למשל, תקופת הבדק מתחילה עם מסירת החזקה בדירה והימשכותה בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי, ותקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים.
אז מה צריך לעשות כדי לזכות בפיצויים בגין ירידת ערך של הנכס?
ירידת ערך של נכס מקרקעין הוא ההפרש שבין מחיר הנכס הפוטנציאלי אותו יכול המוכר לקבל מקונה בשוק החופשי עקב קיומם של ליקויי בנייה, לעומת המחיר הפוטנציאלי של דירה דומה באותה סביבת מגורים.
אם קיימים בנכס ליקויי בנייה שאינם ניתנים לתיקון מומלץ על בעל הנכס תחילה לפנות לשמאי מקרקעין, שיבחן את שוויו של כל רכיב אשר בגינו מוגשת תביעת פיצויים, ולאחר מכן באמצעות עורך דין מנוסה יש להגיש תביעה לבית המשפט ולדרוש פיצויים מהקבלן או היזם עבור ירידת הערך של הנכס.
חשוב לציין כי לעיתים רבות יגיש הקבלן חוות דעת מטעמו על מנת לסתור את חוות הדעת מטעם בעל הנכס, ולאחר מכן יימנה בית המשפט מומחה מטעמו. יחד עם זאת, בית המשפט אינו מחויב לקבל את מסקנותיו של המומחה, וקיימת לו שיקול דעת עד כמה להסתמך עליה.
הלכה למעשה היא כי בסוף דבר, בית המשפט הינו הגורם המחליט האם ליקויי הבניה במקרקעין אכן גורמים לירידה בערכו. בית המשפט יצטרך להכריע האם ליקויי הבנייה בנכס מצריכים תיקון או לחילופין אם מגיע לבעל הנכס פיצוי כספי בגין ההבדלים בין המפרט של הנכס לבין הנכס שנבנה בפועל.
בשונה מכך, חשוב להבין כי ישנם ליקויים שונים מינוריים, קוסמטיים או אסתטיים שאינם פוגעים בערך הנכס. ליקויים אלו נוצרים עקב שימוש בחומרי גלם זולים או פגומים, מביצוע עבודות גימור באופן רשלני, וגם עליהם הקבלן צריך לתת את הדעת ולתקנם.
ליקויי בניה יכולים להתגלות במועד מסירת המפתח, וגם בזמן סמוך לאחר מסירת המפתח. כאשר הדבר מתגלה, יש לבחון האם ליקויי הבניה נכנסים בגדר תקופת הבדק ותקופת האחריות, והאם יש עילת תביעה מול הקבלן.
עוד נוסיף, כי חוזה לרכישת הדירה הוא חוזה ארוך ומורכב, ולכן ההמלצה היא תמיד שתעשה בליווי עורך דין כאשר אחד הנספחים באותו הסכם הוא נספח "מפרט טכני" שהוא קובע את סטנדרט הבנייה של הדירה. עוד מומלץ בטרם התקשרותכם עם הקבלן לרכישת הדירה לבחון פרויקטים נוספים של אותו קבלן, לבדוק את טיב ביצוע העבודה ולקבל המלצות מבעלי דירות שונים באותם פרויקטים.
ועל כן כמו שאני ממליץ תמיד והדבר מקבל משנה תוקף בעת רכישת הנכס הכי גדול של אדם כמו דירה, להיות מלווה על ידי עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום ליקויי הבנייה כדי שיבחן את ההסכם, הליקויים ונסיבות המקרה לעומק, ויגבש תוך שיתוף הלקוח אסטרטגיית פעולה משפטית מיטבית לצורך מיצוי זכויותיו.
בכתיבת הטור השתתפה עו"ד אסנת לזר המתמחה בדיני מקרקעין.
משרד עו"ד שלומי בן דור מתמחה גם בדיני מקרקעין.
