כנס הנדל״ן של מעלה אדומים: השקת "ציפור מדבר" ותחילתו של עשור תכנוני חדש בעיר
במתחם גאמוס שבפארק ישראל התקיים השבוע כנס הנדל״ן ראשון מסוגו, ביוזמת עיריית מעלה אדומים ומשרד הבינוי והשיכון; בכנס נחשפה לראשונה התוכנית המלאה לשכונת "ציפור מדבר" - אחד המיזמים הגדולים ביותר שנערכו בשנים האחרונות במסגרת הסכמי הגג בישראל; האירוע משך אליו כ־150 יזמים, קבלנים, אנשי מקצוע ובכירי משרד הבינוי והשיכון והתאחדות בוני הארץ; מטרתו הייתה לספק לשוק הנדל״ן תמונה מלאה על תהליכי הפיתוח הצפויים במעלה אדומים בשנים הקרובות, ולמקם את העיר כנקודת צמיחה מרכזית במטרופולין ירושלים; צילומים: דוד עוזיאל
פורסם בתאריך:
50 שנות היסטוריה ומהפך תכנוני אחד
את הכנס הנחתה אשת הטלוויזיה רותם ישראל, שהציגה בראשית דבריה סקירה היסטורית קצרה מראשית ההתיישבות בעיר ועד מצבה כיום כעיר מבוססת ושירותית. בתוך כך הוצג סקר Panels משנת 2022, שלפיו מעלה אדומים נתפסת בעיני תושבי מטרופולין ירושלים כאחת הערים המטופחות בישראל וכמקום מהטובים לגידול ילדים. לצד זה הוצגו השנים הארוכות שבהן העיר כמעט שלא הרחיבה את היצע הדיור, מה שיצר ביקוש קשיח ורמות מחירים יחסית גבוהות - ללא מענה של ממש מצד ההיצע.
בדברי הפתיחה הודגש כי הסכם הגג שנחתם לאחרונה משנה את המשוואה: לראשונה זה שנים רבות מקבלת העיר מסגרת תקציבית תשתיתית ותכנונית רחבה, שתאפשר לה להתרחב ולהתחדש באופן משמעותי.
בהמשך נשא דברים יהודה מורגנשטרן, מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, שבירך על פיתוח העיר וקידום מיזמי הבנייה בה.
חזון ראש העיר: יעד של 60 אלף תושבים תוך חמש שנים
את מרכז הכנס תפסה הפרזנטציה של ראש העיר, גיא יפרח, שהציג את התוכנית הכוללת לעיר לשנים הקרובות. לדבריו, "מעלה אדומים עומדת בפני תהליך שינוי עמוק, שבו היא עתידה לגדול מ־42 אלף תושבים לכ־60 אלף תוך חמש שנים בלבד. הגידול המשמעותי נשען על ההשקעה הממשלתית העומדת בבסיס הסכם הגג, הכוללת שדרוג תשתיות מים, ביוב וחשמל, פיתוח כבישים ומחלפים, הקמת מוסדות חינוך וקהילה חדשים ושיקום שכונות קיימות שיזכו לתהליכי התחדשות".
יפרח התייחס גם למרכיב הדיור המוזל, וציין כי חלק גדול מיחידות הדיור החדשות בשכונת ציפור מדבר יוקצו לצעירים ולחיילי מילואים במסגרת תוכנית "מחיר מטרה". לדבריו, הדגש בתכנון הוא על יצירת איזון בין הצרכים החברתיים לבין היכולת הכלכלית של היזמים לממש את הפרויקטים באופן רווחי ויציב.
ציפור מדבר: שכונה חדשה בהיקף חסר תקדים
הנתונים שהציגו אנשי יתד הנדסה, החברה המנהלת של הפרויקט, תיארו שכונה רחבת היקף המתוכננת במבנה רב־שכבתי הכולל בנייה רוויה, שטחי ציבור, מוסדות חינוך, אזורי מסחר, תשתיות תחבורה ושבילים עירוניים. השכונה תכלול מעל שלושת אלפים יחידות דיור, עשרות יחידות של בתים צמודי קרקע, מאות יחידות דיור מוגן, שטחי מסחר משמעותיים, קריית חינוך מודרנית, אשכולות גנים, בתי ספר, בתי כנסת ומרכזי קהילה. בנוסף יוקמו פארקים רובעיים, מתקני ספורטק ומרחבים ציבוריים פתוחים, לצד מערכת שבילי אופניים והולכי רגל המתוכננת כשלד מחבר בין כלל חלקי השכונה.
התכנון התשתיתי הוצג כהיערכות מקדימה המקצרת משמעותית את זמני העבודה של היזמים. לפי רוח הדברים שנאמרו על הבמה, כלל עבודות הניקוז, קירות התמיכה, מערכות הבקרה ותוואי הכבישים תוכננו מראש כך שהיזם שיזכה במגרש יוכל להתחיל לעבוד בתוך זמן קצר, ללא תוספות תכנון מאוחרות.
תשתיות ותחבורה: בניית מארג תנועתי חדש לעיר
הפאנל הראשון עסק בתשתיות ותחבורה והורכב ממיכל פרפרי, סמנכ״לית חברת מוריה; אביעד כהן מצוות תוכנית האב לתחבורה; וגדי מארק מנתיבי ישראל. השלושה הציגו תמונה רחבה של המערכת התחבורתית המקיפה את העיר ושל הפרויקטים המרכזיים שיוצאים לדרך בשנים הקרובות.
על פי הדברים שנמסרו בפאנל, מעלה אדומים עומדת בפני מהלך תחבורתי מקיף הכולל את כביש מרקם החיים, שסלילתו תחל בינואר הקרוב והוא עתיד לשנות את דפוסי התנועה האזוריים בתוך שנתיים; את המשך פיתוח כביש 437, שיהפוך לציר מרכזי נוסף לירושלים; ואת הקמת ההפרדה המפלסית במצודת אדומים, שתבטיח זרימת תנועה רציפה. כלומר, לצד הבנייה הנרחבת, נבנית גם מעטפת תחבורתית שנועדה למנוע היווצרות עומסים עתידיים.
בתחום התחבורה הציבורית הוצגה תוכנית מטרופולינית הכוללת קווי BRT מהירים, חניוני “חנה וסע” והרחבה של מערך הקווים העירוניים והבין־עירוניים. המסקנה העיקרית מהפאנל הייתה שהשכונה החדשה תוכננה מתוך הבנה שמערכת תחבורה יעילה היא תנאי הכרחי להצלחת פרויקטים בקנה מידה כזה.
המסלול הירוק: צמצום חסמים והאצת תהליכי רישוי
הפאנל השני בכנס, בהשתתפות מנכ״ל העירייה, שמוליק חנוך, מהנדס העיר, קובי לוי, ומנכ״ל ארגון בוני ירושלים, אלעד ואזנה, עסק בהיבטים הרגולטוריים והבירוקרטיים של הפרויקט. השניים תיארו מודל עבודה חדש שמטרתו להפחית חסמים ולייצר ודאות תכנונית מלאת ליזמים. הדגש הוא על ליווי צמוד, זמני תגובה קצרים, הנחיות תכנון ברורות והיערכות מוקדמת שמונעת עיכובים.
שוק השכירות ארוכת הטווח: כניסת דירה להשכיר לתמונה
חלק נוסף בכנס הוקדש לשילוב דירות להשכרה ארוכת טווח במסגרת השכונה. יו״ר החברה "דירה להשכיר", חיים פרוימוביץ, הציג את תפיסת החברה שלפיה פתרונות שכירות יציבים הם חלק הכרחי במענה המוניציפלי הכולל. לדבריו, שילוב דירות להשכרה ארוכת טווח בתוך שכונה חדשה מאפשר לתת מענה מגוון לאוכלוסיות שונות, החל מזוגות צעירים וכלה במשקיעים המחפשים נכסים לטווח ארוך.
האירוח: תצוגת תכלית של גאמוס בריזורט
לאורך הכנס עלתה לא אחת ההתייחסות לרמת ההפקה והאירוח של גאמוס ריזורט, שהציג סטנדרט גבוה של קולינריה ושירות. בנוסף, בהנהלת העירייה מבקשים להודות לשותפים לאירוע - מנהלת מחוז ירושלים במשרד הבינוי והשיכון, מלי שרביט, לנשיא התאחדות בוני הארץ רוני בריק, ליו״ר התאחדות בוני ירושלים אילן גורדו. וכן למפיק האירוע יניב בן חקון, ולמוציאים לפועל - עובדי העיריה המסורים שבזמן קצר יזמו והפיקו אירוע מרשים ואיכותי.
